طرح‌ تفصیلی و نگرانی از انفجار جمعیت در تهران

مقرراتی که اجرای طرح تفصیلی تهران برای نحوه ساخت‌وساز و صدور مجوز تراکم وضع کرده، جمعیت این کلان‌شهر را در طول 14 سال آینده به عددی می‌رساند که امکانات سکونتی آن زمان پایتخت به طور قطع قادر به پذیرش جمعیت اضافه‌شده نخواهد بود.

دنیای اقتصاد نوشت: « طرح تفصیلی تهران از روی یک سند بالادست مورد توافق دولت و شهرداری تحت عنوان «طرح جامع تهران» تهیه شده، اما ظاهرا حریمی که طرح جامع برای جمعیت پایتخت تعیین کرده، اکنون در متن طرح تفصیلی به طور قابل‌توجهی افزایش یافته است.

طرح جامع تهران پیش‌بینی کرده بود کلان‌شهر تهران مطابق رشد طبیعی جمعیت، در سال 1405 محل زندگی هشت میلیون و 700 هزار نفر خواهد شد و با این برآورد جمعیتی، مدیریت شهری تهران را به تامین خدمات مورد نیاز برای 9 میلیون و 100 هزار نفر مکلف کرده بود.

اما حالا به واسطه آنچه در سند طرح تفصیلی تهران آمده و عملا به ملاک عمل شهرداری‌های مناطق برای صدور مجوز ساخت‌وساز‌های مسکونی تبدیل شده، کلان‌شهر تهران پتانسیل اسکان حداقل 11 میلیون نفر جمعیت را دارد که این میزان، علاوه بر اینکه نرخ طبیعی زاد و ولد در پایتخت را پوشش می‌دهد به عامل تحریک مهاجرت به تهران نیز تبدیل خواهد شد. اضافه جمعیت حاصل از اجرای طرح تفصیلی حتی ابزار تدارک‌ دیده‌شده در طرح جامع بابت کنترل بازار مسکن تهران را نیز بی‌اثر می‌کند.

طرح جامع تهران سه نوع مدل جمعیتی را برای پایتخت تا سال 1405 در نظر گرفته که در مدل اول، «رشد طبیعی جمعیت ساکن» تهران در حد هشت میلیون و 700 هزار نفر تعیین شده، در مدل دوم «جمعیت توام ساکن‌ و شاغل» تهران (جمعیت روز و شب) برای تامین خدمات مورد نیاز آنها در حد 9 میلیون و 100 هزار نفر محاسبه شده و در مدل سوم برای اطمینان از کافی‌بودن تعداد واحدهای مسکونی، «ظرفیت‌پذیری سکونت» تهران در حد 10 میلیون و 500 هزار نفر تعیین شده است؛ به این معنی که ساخت‌ و سازهای پایتخت به گونه‌ای انجام شود که تعداد واحدهای مسکونی در تهران در سال 1405، برای سکونت جمعیتی 20‌ درصد بیشتر از جمعیت ساکن 7 / 8 میلیون نفری باشد تا تعادل در بازار مسکن برقرار شود؛ این در حالی است که شکل کنونی طرح تفصیلی تهران که علی‌القاعده باید مفاد سند بالادستی –طرح جامع- را مو‌به‌مو‌ رعایت می‌کرد، به گونه‌ایست که جمعیت آتی پایتخت را حداقل به 11 میلیون و حداکثر به 12 میلیون نفر می‌رساند. به این ترتیب در پایان سال اجرای طرح تفصیلی -1405- حدود 3 میلیون نفر یا 25 درصد از کل جمعیت احتمالی شهر تهران، از امکانات و خدمات شهری بی‌نصیب خواهند ماند.

- ناهماهنگی جمعیتی از کجا آمد؟

بر اساس این گزارش علت خروج طرح تفصیلی از تعادل جمعیتی پیش‌بینی شده در طرح جامع تهران، به تغییراتی برمی‌گردد که بعد از ویرایش نسخه پیش‌نویس طرح تفصیلی، در آن اعمال شد.

در نسخه اولیه طرح تفصیلی، مساحت مسکونی شهر تهران 6 / 24 هزار هکتار از کل مساحت 63 هزار هکتاری شهر تعیین و در هر محله و منطقه از شهر، سقف مشخصی برای تراکم ساختمانی از حداقل 2 طبقه تا حداکثر 12 طبقه در نظر گرفته شده بود که این اعداد و ارقام کاملا با آنچه در طرح جامع آمده، هماهنگ بود.

اما در نسخه نهایی طرح تفصیلی که شهرداری‌ تهران دو ماه است آن را به اجرا درآورده، اگر چه مساحت پهنه مسکونی همان 6 / 24 هکتار ثابت مانده، اما حجم مسکونی پایتخت از طریق ازدیاد ارتفاع –تراکم- افزایش یافته؛ بطوری‌که در 4 هزار هکتار از این پهنه تعداد طبقات قابل مجاز ساخت از 3 طبقه تعریف شده در طرح جامع به 5 طبقه افزایش پیدا کرده و در 11 هزار هکتار از پهنه مسکونی نیز تعداد طبقات از 4 طبقه قید شده در طرح جامع به 5 طبقه تبدیل شده است.

مجموع واحدهایی که با افزایش تراکم، طی 14 سال آینده در کلان‌شهر تهران ساخته می‌شود جمعیت مسکونی شهر را حداقل دو میلیون نفر از عدد پیش‌بینی شده در سند طرح جامع بیشتر می‌کند.

این در حالیست که جدا از این تغییرات تراکمی، ضابطه جدید دیگری نیز در متن طرح تفصیلی وجود دارد مبنی بر اینکه تغییر کاربری فضاهای سبز زیر 2 هزار مترمربع به کاربری مسکونی بلامانع است که این نیز بار جمعیتی دیگری را به شهر تحمیل می‌کند، ضمن آنکه این تغییر کاربری‌ها با بند اول ضوابط طرح جامع شهر تهران که بر سرسبزی شهر تاکید صریح کرده، در مغایرت است.

- ایجاد بالانس یا افزایش درآمد؟

در طرح تفصیلی، تراکم‌ها به صورت حداکثر تعریف شده؛ به این معنی که شهرداری می‌تواند برای برقراری تعادل جمعیتی در تهران، تعداد طبقات را حداکثر صادر نکند و کمتر از آن را به سازنده مجوز دهد. به بیان ساده‌تر ویژگی ساختاری-راهبردی طرح تفصیلی جدید تهران این امکان را برای مدیریت شهری ایجاد کرده تا برای ایجاد تعادل و بالانس در نواحی مختلف شهر اگر در جایی از شهر حداکثر تراکم مجاز اعمال می‌شود در بخش دیگری از شهر برای ایجاد تعادل حداکثر تراکم را اعمال نکند، اما تاکنون چنین معادله‌ای از سوی مدیریت شهری اجرایی نشده است؛ چون شهرداری‌ها معمولا برای کسب درآمد از محل مجوز تراکم، همیشه حداکثر تعداد طبقه را ارائه می‌کنند.

- گزینش شهرک‌های استثناشده

نکته دیگری که احتمال گذشتن جمعیت شهر تهران از مرز حداکثر جمعیت پیش‌بینی شده در افق طرح جامع را محکم‌تر می‌کند استثنا نشدن تمامی شهرک‌های شهر تهران از قاعده ساخت‌وساز در طرح تفصیلی جدید است.

در حالی که بر اساس توافق قبلی بنا بود تمامی شهرک‌های درون شهر تهران از قواعد ساخت‌وساز شهرک‌ها پیروی کنند و مشمول افزایش تراکم ناشی از اجرای طرح تفصیلی نشوند، اما تنها برخی از شهرک‌ها همچون شهرک غرب و اکباتان استثنا شده اند و شهرک‌های ژاندارمری ،کیهان، ایثار یا محدوده‌هایی از روستای کن و منطقه شهران در غرب تهران مشمول افزایش تراکم طرح شده‌اند و مالکان این مناطق برخلاف ضوابط ساخت‌وساز در شهرک‌ها، هم‌اکنون می‌توانند مجوز ساخت با تراکم 5 طبقه را دریافت کنند.